Tout part de la réception
Les garanties légales ne courent pas depuis la fin des travaux, ni depuis l'emménagement : elles courent depuis la réception, l'acte par lequel le maître d'ouvrage accepte l'ouvrage. Sans réception, pas de point de départ — et une situation juridiquement floue qui ne profite à personne.
| Garantie | Durée | Ce qu'elle couvre | Qui la doit |
|---|---|---|---|
| Parfait achèvement | 1 an | Tous les désordres signalés à la réception, et ceux révélés dans l'année, quelle que soit leur gravité | L'entreprise qui a réalisé les travaux |
| Bon fonctionnement (biennale) | 2 ans | Les éléments d'équipement dissociables du bâti : volets, robinetterie, radiateurs, portes intérieures | L'entreprise |
| Décennale | 10 ans | Les désordres compromettant la solidité de l'ouvrage, ou le rendant impropre à sa destination | Tout constructeur : entreprises, architecte, bureaux d'études |
| Dommages-ouvrage | 10 ans | Le préfinancement des réparations relevant de la décennale, sans attendre la recherche de responsabilité | Le maître d'ouvrage la souscrit avant l'ouverture du chantier |
La décennale, et ce qu'elle recouvre vraiment
Le critère n'est pas la gravité apparente du désordre, mais son effet. Une fissure de façade peut relever de la décennale si elle laisse passer l'eau, et n'en pas relever si elle est purement esthétique. Une infiltration en toiture, un défaut de fondation, un plancher qui fléchit, une isolation défaillante au point de rendre le logement inhabitable entrent dans le champ. Une peinture mal appliquée n'y entre pas.
Chaque intervenant doit être assuré pour son propre lot, et l'attestation doit être en cours de validité à la date d'ouverture du chantier — pas à la date du devis. C'est un point à vérifier avant de signer, et à re-vérifier si le chantier s'étale sur plusieurs années.
| Désordre | Relève de la décennale | Pourquoi |
|---|---|---|
| Fissures traversantes en façade ou en dallage | Oui | Atteinte à la solidité, ou passage d'eau |
| Infiltrations en toiture ou en terrasse | Oui | Rend le logement impropre à sa destination |
| Affaissement, défaut de fondation | Oui | Solidité de l'ouvrage |
| Charpente attaquée, corrosion structurelle | Oui | Solidité de l'ouvrage |
| Isolation si défaillante que le logement devient inhabitable | Oui | Impropriété à la destination, appréciée sur son ampleur |
| Chauffage ou eau chaude hors service, sans solution | Oui | Idem, si l'équipement est indissociable du bâti |
| Assainissement non fonctionnel | Oui | Impropriété à la destination |
| Volet, robinetterie, radiateur défectueux | Biennale | Équipement dissociable du bâti |
| Fissure esthétique, faïençage superficiel | Non | Ni solidité, ni impropriété |
| Peinture, finitions, raccords | Non | Relève du parfait achèvement, la première année |
| Usure normale, défaut d'entretien | Non | N'est pas un vice de construction |
Faire jouer la garantie : l'ordre des gestes
La procédure est simple mais séquentielle, et sauter une étape fait perdre du temps.
- Constater et dater. Photographies, relevés, témoignages ; la date d'apparition du désordre compte autant que le désordre lui-même.
- Écrire à l'entreprise en recommandé avec accusé de réception, en décrivant le désordre et en la mettant en demeure d'intervenir.
- Déclarer à l'assurance dommages-ouvrage si vous l'avez souscrite : elle doit se prononcer dans un délai encadré et, si elle accepte, préfinancer les travaux sans attendre que les responsabilités soient tranchées.
- Saisir le juge en cas de refus ou de silence, après une expertise amiable ou judiciaire.
Le point à retenir : agir avant l'expiration des dix ans. Une déclaration faite le neuvième mois de la dixième année reste recevable ; une réclamation formulée le lendemain de l'échéance ne l'est plus.
La dommages-ouvrage : impopulaire, et pourtant décisive
C'est le maître d'ouvrage — vous — qui doit la souscrire avant le début des travaux, pour une construction neuve comme pour une rénovation lourde. Beaucoup s'en dispensent, faute de sanction immédiate. Son utilité apparaît le jour du sinistre : elle finance les réparations rapidement, sans attendre qu'un tribunal ait déterminé qui, de l'entreprise, du bureau d'études ou du fabricant, est responsable.
Son absence se paie aussi à la revente : le vendeur d'un bien de moins de dix ans doit indiquer si cette assurance a été souscrite, et son défaut engage sa responsabilité envers l'acquéreur.
Ce qu'il faut conserver
- Les devis signés et les factures de chaque entreprise ;
- les attestations d'assurance décennale, à la date d'ouverture du chantier ;
- le procès-verbal de réception et ses réserves éventuelles ;
- la déclaration attestant l'achèvement déposée en mairie ;
- le dossier des ouvrages exécutés : plans conformes à l'exécution, notices, références des matériaux.
Ce dossier ne sert à rien pendant des années, puis devient soudain le seul document qui compte. Une chemise suffit ; l'oublier coûte beaucoup plus cher.