Trois surfaces, trois usages
Un même projet se décrit avec plusieurs surfaces, dont aucune ne se déduit simplement des autres. Les confondre est l'une des causes les plus fréquentes de dossier incomplet.
- La surface de plancher détermine le régime d'autorisation et le seuil de recours à l'architecte. Elle se mesure au nu intérieur des façades, sous plus de 1,80 m de hauteur, déduction faite des trémies, des embrasures et du stationnement.
- L'emprise au sol mesure l'ombre portée du bâti au sol, débords compris. C'est elle que le règlement de zone plafonne le plus souvent, par un coefficient rapporté à la surface du terrain.
- La surface habitable, au sens de la loi Carrez et des baux d'habitation, exclut en outre les combles non aménagés, les caves, les garages et les terrasses. C'est celle qui figure dans une annonce immobilière — et pas celle qui décide de votre autorisation.
La taxe d'aménagement
Elle est due à l'occasion de la construction, de la reconstruction ou de l'agrandissement de bâtiments, et se calcule en multipliant la surface taxable par une valeur forfaitaire au mètre carré, puis par les taux votés par la commune et le département.
Certains ouvrages font l'objet d'une valeur forfaitaire propre — piscines, panneaux solaires au sol, emplacements de stationnement extérieurs. Des abattements et des exonérations existent, notamment pour les premiers mètres carrés d'une résidence principale. Le montant se règle après l'obtention de l'autorisation ; il surprend souvent, et mérite d'être estimé dès l'esquisse.
La déclaration après achèvement, et l'exonération de taxe foncière
À la fin du chantier, deux démarches distinctes se superposent, et l'une est régulièrement oubliée.
La première est la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux, adressée à la mairie. Elle ouvre un délai pendant lequel l'administration peut venir vérifier la conformité de ce qui a été construit à ce qui a été autorisé.
La seconde est la déclaration foncière auprès du service des impôts — le formulaire dit « H1 » pour une maison individuelle, « H2 » pour un appartement. Elle sert à établir la valeur locative cadastrale, donc la taxe foncière et la taxe d'habitation le cas échéant.
Son intérêt est direct : déposée dans le délai imparti après l'achèvement, elle ouvre droit à une exonération temporaire de taxe foncière sur les propriétés bâties pour une construction nouvelle. Déposée hors délai, l'exonération est perdue. C'est une formalité de quelques pages dont l'oubli se paie pendant deux ans.
Ce que nous vérifions systématiquement
Sur chaque dossier, les surfaces sont recalculées pièce par pièce et reportées dans les cases du formulaire, avec le détail des déductions. C'est fastidieux, et c'est ce qui évite la demande de pièces complémentaires qui suspend l'instruction — ou, plus tard, un redressement.