Deux régimes bien distincts
Le code civil ne traite pas de la même façon une ouverture qui permet de regarder chez le voisin et une ouverture qui ne laisse passer que la lumière.
- Une vue permet de voir et de se pencher : fenêtre ouvrante, porte vitrée, balcon, terrasse surélevée.
- Un jour ne laisse passer que la lumière : châssis fixe, verre translucide, ouverture placée en hauteur et non ouvrante.
Un même percement peut donc être licite en jour et illicite en vue, à quelques centimètres près.
Les distances applicables aux vues
La règle distingue la vue droite, prise dans l'axe perpendiculaire à la limite, et la vue oblique, prise de côté. La première impose une distance nettement plus grande que la seconde. La mesure se prend depuis le nu extérieur du mur, ou depuis le bord extérieur du balcon ou de la terrasse, jusqu'à la ligne séparative.
Une terrasse surélevée est traitée comme une vue, ce que l'on oublie souvent : la surélévation d'une terrasse existante peut créer une vue là où il n'y en avait pas, et devenir irrégulière.
Les jours de souffrance
Lorsqu'un mur est édifié en limite, il reste possible d'y ménager des ouvertures dites « jours de souffrance », à condition qu'elles soient garnies d'un verre dormant et translucide, et placées à une hauteur minimale au-dessus du plancher — hauteur plus grande au rez-de-chaussée qu'aux étages.
Ces ouvertures ne confèrent aucun droit acquis : le voisin conserve la faculté de construire contre le mur et de les obturer.
Les exceptions
Trois situations écartent ces distances :
- Le mur séparatif aveugle du voisin. Une vue donnant sur un mur plein, sans jour, ne cause aucun trouble et échappe à la règle tant que ce mur subsiste.
- La voie publique. Une ouverture donnant sur la rue n'est pas soumise à ces distances.
- La servitude de vue. Elle peut résulter d'un titre — un acte notarié, souvent lors d'une division de parcelle — ou de la prescription trentenaire lorsque la vue s'est exercée de façon continue, apparente et non équivoque.
Le rapport avec l'urbanisme
Ces règles relèvent des rapports entre particuliers, et sont indépendantes du permis. La mairie n'en contrôle pas le respect, et un permis accordé ne couvre pas une vue irrégulière. Un voisin peut donc obtenir la suppression d'une ouverture pourtant figurée sur les plans autorisés.
C'est pourquoi le positionnement des baies se vérifie au moment du dessin, cote en main, et pas au moment de la pose des menuiseries.